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告别狂飙突进,楼市走向何方

作者: 中国观察网 发布时间: 2021-01-07 12:46:09

  □ 本报记者 刘 霞

  1月6日,记者从南京房地产业协会、365淘房、网尚研究机构联合举办的2020南京房地产市场高质量发展论坛获悉,2020年南京楼市有了自2017年以来最好看的数据:全市商品住宅上市量同比上涨19%,成交量同比上涨3%。

  2021年,南京楼市预计将有近240个楼盘上市。在全新的经济周期下,楼市将会走向什么方向?

  改善型需求日趋旺盛

  “看去年的经济数据,全国的房地产行业对GDP总量的贡献是非常大的。从南京来看,房地产业的贡献也取得了不俗的成绩。”在论坛上,南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说,南京2020年的商品房销售额预计将突破2500亿元,房地产开发投资体量也在2500亿元以上,土地出让金收入突破了2000亿元。

  网尚研究机构研究总监曹丽发布了该机构全年对房地产市场的持续跟进情况:2020年上半年的销售规模比2019年同期上升了10%以上;7月份淡季不淡,同时迎来了调控的升级;金九银十上市量开始增加,但是成交表现反而一般;四季度改善盘集中上市,迎来了改善潮。

  曹丽表示,2020年,疫情对老百姓的住房改善需求带来深远影响,新房住宅的潜在需求出现了新变化。根据调查数据分析,在南京购房者中,三房关注度高达56%,其次四房的关注度为29%,二房关注度只有8%,跟往年相比下降明显。南京购房者的改善型需求日趋旺盛。

  选择高质量发展会有更多机会

  中信建投地产金融组组长、房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为,2021年是“十四五”开局之年,房地产行业发展将进入一个新阶段,“2021年,中央对房地产的定位不会发生变化,依然是要以稳为主。在‘三道红线’融资新规出台以后,行业已经进入低速平稳发展阶段,而房企扩张有息负债又受到了明确约束,房地产行业弯道超车的时代已经结束。房企经营模式将向长期持有运营转变。”

  竺劲预测,在2021年,个人住房贷款额度将变得更为稀缺、房地产开发贷会更加向优质的头部房企集中,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算,这反映出政府对住房租赁市场的支持。房地产行业已进入横盘阶段,房企一方面需要提升经营效率,另一方面需要积极寻找第二增长曲线以维持收入的持续增长。此外,物业管理行业和中介行业将迎来新的机会。

  张辉认为,在2021年,平稳健康是房地产发展的底线,政策层面将更加精准地进行调控,进一步加强监管。此外,要把生态和安全放在更加突出的位置,即守住安全的底线,不要发生系统性风险,控制房价。“南京2021年土地出让在一个比较高的水平上,市场不会冷,上市量和成交量仍然会比较活跃。”他认为,在2021年楼市会出现新格局新形势,在总量相对固定的情况下,选择高质量发展的房地产企业会有更多机会。

  超五成受访者看涨房价

  网尚研究机构对南京购房用户行为的调研显示,房屋总价在450万元以下的,需求普遍小于实际成交。总价在450万-650万元之间、650万元以上房源,需求高于实际成交水平。曹丽说,这说明,中高端需求目前并没有得到很好的满足。而160㎡以上的四房有较大的提升空间,改善客群对价格敏感度低,购买力强,品质是关注的重点,消费升级正在发生。

  该机构的调研数据显示,跟2019年的调研数据相比,看涨的人数在增加。有56%的受访者认为房价会涨,这个数字连续两年在持续提升。65%的群体在一年之内购房意愿强烈。

  调查中另一项数据表明,在2020年有50%的用户只想买新房,有8%的用户只想买二手房,剩余42%的人,只要能够选择合适的房源,新房和二手房都可以。但他们关注的要素更广,比如交通、配套、物业品质等,这些人的购房意向主要集中在江南六区。另外,分析购房人的咨询标签,发现关注新房的人更多关注人才房、投资、首付、城建、落户、维权等问题。

  曹丽表示,房企告别狂飙突进,拥抱精耕细作,买房人则是谨慎投资,重视改善需求。